26 сентября 2026

Балансовая стоимость недвижимости: что важно знать собственникам в 2026 году

В 2026 году в учете произошли важные изменения, которые напрямую затрагивают владельцев недвижимости. Законодатель последовательно заменяет понятие «остаточная стоимость» на «балансовая стоимость» в нормах об УСН и ЕСХН (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Для рынка недвижимости это особенно значимо: именно объекты недвижимости составляют основу активов большинства компаний и требуют корректной оценки.

Что такое балансовая стоимость недвижимости и на что она влияет

Балансовая стоимость объекта недвижимости — это учетная цена, по которой он числится на балансе собственника. Для компании в целом совокупная балансовая стоимость всех объектов отражается в соответствующей строке бухгалтерского баланса. Этот показатель используют при определении крупной сделки (свыше 25% активов), получении кредитов под залог, в налоговом мониторинге и при оценке финансовой устойчивости.

Примечание о крупной сделке

Сразу оговоримся: балансовая стоимость — не единственный критерий крупной сделки. Существенное условие для признания сделки крупной — ее выход за пределы обычной хозяйственной деятельности. К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, относятся сделки, которые одновременно отвечают следующим условиям (п. 8 ст. 46 Закона об ООО):

такие сделки приняты в деятельности общества либо иных обществ, осуществляющих аналогичный вид деятельности (при проверке по этому критерию неважно, совершало ли общество такие сделки ранее);
эти сделки не приводят к прекращению деятельности общества, изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

Соответственно, за пределы обычной хозяйственной деятельности выходят только сделки, не отвечающие этим критериям.

Вместе с тем существует судебная практика, причем крайне противоречивая. Например, к сделкам, совершаемым за пределами обычной хозяйственной деятельности, в том числе относятся:

продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества;
сделки, которые влекут для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27).

Есть и решения, согласно которым при определенных обстоятельствах сделку могут признать крупной только потому, что отчужденный актив был ключевым для общества и без него юрлицо не может вести деятельность или ее отдельные виды. На это не влияет то, что балансовая стоимость выбывших активов не превышает 25% балансовой стоимости активов общества (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2025), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025; Определение Верховного Суда РФ от 15.08.2024 № 305-ЭС24-8216 по делу № А41-62370/2021).

Как рассчитать балансовую стоимость объекта

Для отдельного объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) балансовая стоимость рассчитывается по формуле:

Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость − Накопленная амортизация − Обесценение

Рассмотрим на практике. Компания приобрела офисное здание за 100 млн руб. со сроком полезного использования 50 лет. Через 10 лет накопленная амортизация составит 20 млн руб., а балансовая стоимость — 80 млн руб. Если из-за изменения рыночной конъюнктуры (например, оттока арендаторов) здание по результатам теста обесценилось еще на 15 млн руб., балансовая стоимость снизится до 65 млн руб.

Обратите внимание: имущество, стоимость которого подлежит амортизации, становится основным средством только после того, как принято к учету в этом качестве. Если же такое имущество приобретено или создано для перепродажи либо в инвестиционных целях, оно не амортизируется.

Ключевые изменения 2026 года для владельцев недвижимости

Для спецрежимов (УСН, ЕСХН) теперь используется именно балансовая стоимость, рассчитанная по ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Это значит, что при определении права на УСН (лимит — 200 млн руб., с учетом коэффициента-дефлятора в 2026 году — 218 млн руб.) нужно брать данные бухучета с учетом обесценения, а не налоговой амортизации.

Пример из практики: небольшая гостиница на УСН владеет зданием, приобретенным 5 лет назад за 150 млн руб. С учетом амортизации (1,5 млн руб. в год) его балансовая стоимость — 142,5 млн руб. Кроме того, у гостиницы есть другое имущество на 50 млн руб. Общая сумма — 192,5 млн руб., что укладывается в лимит. Если бы компания не учитывала амортизацию и обесценение, она могла бы ошибочно превысить порог и потерять право на спецрежим.

Чем различаются первоначальная, кадастровая и ликвидационная стоимость недвижимости

Первоначальная стоимость — это все затраты на приобретение или строительство объекта: цена покупки, услуги риелторов, регистрационные сборы, проценты по кредиту до ввода в эксплуатацию. Важно: после ввода объекта в эксплуатацию проценты по кредиту уже не включаются в первоначальную стоимость, а относятся на расходы.

Кадастровая стоимость — это оценка Росреестра для целей налогообложения. Она может существенно отличаться от балансовой. В 2026 году кадастровая стоимость применяется для расчета налога на имущество по большинству объектов. Расхождение между балансовой и кадастровой стоимостью — зона особого внимания: если кадастровая стоимость сильно завышена, ее можно оспорить.

Ликвидационная стоимость — сумма, которую собственник планирует получить при продаже объекта в конце срока службы, за вычетом затрат на демонтаж и реализацию. Для недвижимости этот показатель может быть значительным (земля часто не теряет в стоимости), и он влияет на расчет амортизации: чем выше ликвидационная стоимость, тем меньше ежемесячные отчисления.

Почему важно разделять балансовую стоимость компании и отдельного объекта недвижимости

Балансовая стоимость компании — это сумма всех активов: недвижимости, оборудования, запасов, дебиторской задолженности. Она нужна для макрооценки — кредитоспособности, структуры баланса, крупных сделок. Балансовая стоимость отдельного объекта нужна для управления этим объектом: начисления амортизации, списания, продажи, оценки эффективности аренды.

Пример: девелоперская компания владеет тремя торговыми центрами и решает продать один из них. Его балансовая стоимость — 200 млн руб. (первоначальная стоимость 250 млн руб. минус амортизация 50 млн руб.), рыночная цена — 180 млн руб. Продажа ниже балансовой стоимости даст убыток 20 млн руб., который нужно отразить в отчетности. При этом балансовая стоимость всей компании может оставаться высокой за счет двух других объектов.

Особенности учета недвижимости в 2026 году

С 2026 года применяются обновленные классификаторы основных средств, что может изменить сроки полезного использования объектов. Для недвижимости это критично: если срок службы увеличивается, годовая амортизация уменьшается, а балансовая стоимость снижается медленнее.

Еще один важный момент — обесценение. ФСБУ 6/2020 требует проверять объекты на обесценение, если есть признаки снижения стоимости. Для недвижимости такими признаками могут быть:

падение арендных ставок в локации;
появление крупных вакантных площадей в бизнес-центре;
ухудшение транспортной доступности;
износ инженерных систем.

Если такие признаки есть, нужно привлекать оценщика и фиксировать убыток от обесценения. Это уменьшит балансовую стоимость и, соответственно, налог на имущество — но только в определенных случаях.

При этом применение обесценения не столь однозначно: оно потребует доказательств, снизит привлекательность компании в глазах кредиторов и вызовет вопросы налоговых органов. Поэтому необходимо готовить качественные, аргументированные подтверждения.

Практические рекомендации для владельцев недвижимости на 2026 год

Проведите инвентаризацию объектов. Убедитесь, что по каждому объекту правильно определены срок полезного использования и ликвидационная стоимость: от этого зависят амортизация и балансовая стоимость.
Следите за кадастровой стоимостью. Если она существенно превышает рыночную (например, из-за устаревшей методики оценки), инициируйте оспаривание — это снизит налог на имущество.
Проверяйте лимиты для УСН. Если у вас несколько объектов и вы применяете упрощенку, рассчитывайте балансовую стоимость ежеквартально. Превышение лимита 218 млн руб. грозит потерей спецрежима и доначислением налогов.
Фиксируйте обесценение. При снижении арендного потока или ухудшении локации проводите тест на обесценение. Убыток уменьшит балансовую стоимость (но далеко не всегда — налог на имущество) и даст более реалистичную картину для инвесторов и банков.
При продаже учитывайте разницу между балансовой и рыночной стоимостью. Если продаете дешевле балансовой — готовьтесь к убытку в отчетности, если дороже — к налогу на прибыль с разницы.

Балансовая стоимость недвижимости — не просто цифра в отчетности. Это инструмент управления налогами, кредитной нагрузкой и инвестиционной привлекательностью бизнеса. А в 2026 году — еще и критический порог для сохранения спецрежимов и корректного расчета налога на имущество.