26 сентября 2026
Лизинг недвижимости или банковский кредит: сравнительный анализ правового регулирования и налоговой эффективности для бизнеса на ОСН
Налоговая реформа 2025–2026 годов, повысившая ставку налога на прибыль до 25%, а НДС — до 22%, заставила бизнес по-новому взглянуть на инструменты финансирования покупки недвижимости. Банковский кредит остается привычным, но дорогим способом. Лизинг недвижимости устроен иначе: у него принципиально другая налоговая архитектура, которая при правильном структурировании позволяет компаниям на общей системе налогообложения (ОСН) получить существенную экономию.
Чтобы понять различия, нужно обратиться к правовой природе каждого инструмента, к его налоговым последствиям, а также к позициям высших судов, сформировавшимся за последние годы.
Правовая природа лизинга и кредита: разные юридические конструкции
Лизинг (финансовая аренда) регулируется § 6 главы 34 Гражданского кодекса. Согласно ст. 665 ГК РФ, арендодатель приобретает в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование, не отвечая за выбор предмета лизинга и продавца.
Это трехсторонняя конструкция: лизингодатель сохраняет право собственности на весь срок договора, а лизингополучатель владеет и пользуется имуществом с правом последующего выкупа. Дополнительные особенности установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» — в том числе государственная регистрация договоров лизинга недвижимости, заключенных на срок от года.
Банковский кредит регулируется § 2 главы 42 ГК РФ. По ст. 819 ГК РФ банк или иная кредитная организация предоставляет заемщику денежные средства на условиях договора, а заемщик обязуется вернуть сумму и уплатить проценты. При кредите заемщик становится собственником имущества с момента покупки, тогда как при лизинге право собственности остается у лизингодателя до выкупа. Для налогового учета это различие принципиально.
Налоговые последствия: налог на добавленную стоимость (НДС)
При покупке недвижимости на кредитные средства компания платит продавцу полную стоимость объекта с НДС (22%) и получает единоразовый вычет по НДС на основании счета-фактуры продавца. Кредитные платежи НДС не содержат: банк не является плательщиком НДС по кредитным операциям, и счета-фактуры на сумму основного долга не выставляются. Принять к вычету компания может только НДС с процентов и сопутствующих банковских услуг.
При лизинге картина принципиально иная. Лизингодатель, приобретая имущество, уплачивает НДС продавцу, а затем предъявляет НДС лизингополучателю в составе каждого лизингового платежа. Лизингополучатель получает счет-фактуру с выделенной суммой налога и вправе принять этот НДС к вычету в общеустановленном порядке (п. 1 ст. 172 НК РФ). Как разъясняет Минфин России в письме от 8 апреля 2010 г. № 03-07-11/92 «О применении вычетов по НДС при оказании услуг по аренде имущества по договору лизинга», такие вычеты производятся на основании счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога.
Таким образом, при лизинге компания получает вычет НДС с каждого лизингового платежа, а не единоразово, как при покупке в кредит.
Налоговые последствия: налог на прибыль организаций
При кредите заемщик может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, только проценты по кредиту (ст. 269 НК РФ). При этом проценты нормируются: их размер ограничен правилами о контролируемой задолженности и другими критериями Налогового кодекса. Сумма основного долга в расходы не относится, поскольку это возврат полученного финансирования.
При лизинге ситуация другая. В силу подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ лизинговые платежи включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Вся сумма лизингового платежа — и возмещение стоимости имущества, и вознаграждение лизингодателя — уменьшает базу по налогу на прибыль. Минфин России в письме от 13 июня 2024 г. № 03-03-06/1/54491 подтверждает: лизинговые платежи за имущество, принятое в лизинг, учитываются для целей налогообложения прибыли в полном объеме.
Расчет эффективной ставки: сравнительная налоговая экономия
При лизинге компания получает совокупную экономию до 47% от каждого лизингового платежа: 22% — возврат НДС, еще 25% — экономия на налоге на прибыль. При номинальной ставке лизинга 20% годовых эффективная ставка с учетом налоговой экономии составит около 10,6% (20% × (1 – 0,47)).
Банковский кредит и лизинг — два принципиально разных подхода к финансированию покупки активов. В лизинговых платежах есть НДС, который можно принять к вычету (22%), а в кредитных его нет. По налогу на прибыль при лизинге в расходы списывается вся сумма платежа, а при кредите — только проценты. Это и дает лизингу налоговую экономию до 47% от каждого платежа.
В результате при номинальной ставке 20% годовых эффективная ставка по лизингу составляет около 10,6%, тогда как по кредиту она остается на уровне примерно 20%. Особенно выгоден лизинг для компаний на общей системе налогообложения.
Четыре ключевые схемы лизинга недвижимости
- Лизинг коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса. Позволяет приобрести офис, склад, торговое помещение или готовый арендный бизнес для собственных нужд либо для сдачи в аренду. Все лизинговые платежи относятся на расходы, НДС идет к зачету.
- Лизинг на стадии строительства. Покупка объекта на стадии строительства позволяет получить дисконт до 20–35% и зафиксировать цену. Все платежи относятся на расходы, НДС идет к зачету. Особенно актуально для компаний на ОСН.
- Возвратный лизинг (sale and leaseback). Компания продает собственный объект лизинговой компании, пополняя оборотные средства, и сразу берет его обратно в долгосрочную аренду с правом выкупа. Так можно не только получить финансирование, но и легально снизить налоговую нагрузку. На фоне высокой ключевой ставки и дефицита кредитования спрос на эту конструкцию вырос кратно.
- Лизинг жилой недвижимости. Позволяет приобрести дом или квартиру, не изымая из оборота крупную сумму единовременно. Если жилье используется в бизнес-целях, расходы на лизинг относятся на себестоимость и уменьшают налог на прибыль.
Возвратный лизинг или кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости остается классическим способом пополнить оборотные средства. Однако его недостатки очевидны: сумма кредита ограничена 50–70% оценочной стоимости залога, проценты нормируются для целей налога на прибыль, НДС в кредитных платежах отсутствует, а сама процедура требует оценки, страхования и регистрации залога.
Возвратный лизинг дает те же средства, но с существенными преимуществами: финансирование до 100% стоимости объекта, полная налоговая экономия (весь лизинговый платеж относится на расходы), вычет НДС с каждого платежа, сохранение контроля над активом и более быстрая процедура. При этом суды признают налоговую эффективность возвратного лизинга при условии, что у сделки есть реальная деловая цель.
Исключение — ситуации, когда единственная цель возвратного лизинга состоит в снижении фискальной нагрузки. Эта позиция закреплена прежде всего в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды». В целом налоговые органы относятся к сделкам возвратного лизинга критично, но негативная оценка связана именно с отсутствием экономической цели и хозяйственного смысла. Один из ключевых ориентиров здесь — письмо ФНС России от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060 «О практике применения статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации».
Вопросы налогообложения при возвратном лизинге недвижимости разъясняются еще в двух официальных письмах. В письме Минфина России от 22 июня 2020 года № 03-03-07/53986 указано, что при возвратном лизинге продавец предмета лизинга одновременно является лизингополучателем, а значит, доходы, полученные по договору купли-продажи, облагаются налогом в общем порядке. В письме Минфина России от 19 декабря 2025 года № 03-03-06/1/123916 разъясняется: если имущество после возврата лизингополучателю не используется в деятельности, направленной на получение дохода, амортизация за этот период при исчислении налога на прибыль не учитывается.
Масштабирование капитала через лизинг: пример расчета
Для инвестора со 100 млн руб. можно смоделировать два сценария. При покупке одного объекта за 100 млн руб. через 10 лет капитал составит 346,6 млн руб. (IRR 16,8%). При лизинге двух объектов общей стоимостью 200 млн руб. (взнос — 98 млн руб.) — 595,1 млн руб. (IRR 16,4%).
Лизинг дает на 72% больше дохода (457,4 млн руб. против 268,6 млн руб.), диверсификацию рисков и налоговую экономию 121,5 млн руб. против 28,5 млн руб.
Риски и позиция налоговых органов: судебная практика
Лизинг — мощный инструмент, но применять его нужно правильно. Налоговые органы активно оспаривают лизинговые сделки при признаках необоснованной налоговой выгоды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды».
Согласно п. 8 Постановления № 53, при изменении юридической квалификации гражданско-правовых сделок судам следует учитывать, что налоговая выгода не может быть признана обоснованной, если получена налогоплательщиком вне связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2025 года, подтвердил право налоговых органов обжаловать сделки по отчуждению имущества. В п. 4 Обзора приводится дело о признании недействительной сделки по уступке прав и обязанностей первоначальным лизингополучателем новому. Инспекция обжаловала сделку на том основании, что первоначальный лизингополучатель передал свои права новому, чтобы избежать взыскания доначисленных по итогам проверки налогов. Само обжалование суд признал законным.
Основные маркеры налогового риска, которые выявляют суды:
- Занижение цены сделки, особенно при выкупе имущества взаимозависимыми лицами. В одном из дел налоговая доначислила налог на прибыль, поскольку схема с лизингом оказалась способом уклонения от налогообложения.
- Формальный документооборот без реальной передачи предмета лизинга. В одном из случаев налоговый орган выявил формальный документооборот, цель которого — получение необоснованной налоговой экономии.
- Отсутствие разумных экономических причин заключать именно лизинговый договор вместо прямой покупки.
- Аффилированность сторон и использование лизинга для вывода активов без хозяйственной цели.
- Признаки «фирм-однодневок» среди контрагентов.
Верховный Суд РФ также указал, что в случаях, когда лизинговые платежи вносил новый лизингополучатель, применяются правила о неосновательном обогащении: соответствующие суммы подлежат взысканию с первоначального лизингополучателя как сбереженные денежные средства.
В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10 декабря 2024 г. № Ф06-8400/2024 по делу № А65-22776/2023 суд частично отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в части доначисления налогов по лизинговым сделкам и последующей сдаче имущества в аренду. Суд указал, что вывод об отсутствии разумных экономических причин не был мотивирован и сделан на основе неполного исследования материалов.
Иными словами, голословное утверждение налогового органа без всестороннего анализа обстоятельств не может служить основанием для доначислений, а бремя доказывания отсутствия деловой цели лежит на инспекции.
Кому лизинг выгоден, а кому — нет
Лизинг эффективен не для всех: результат зависит от налогового режима, финансового состояния компании и горизонта планирования. Оптимальные условия — у компаний на ОСН с устойчивой прибылью, которые хотят масштабироваться при ограниченном капитале. Лизинг позволяет приобрести актив без единовременного изъятия крупной суммы, а внешний денежный поток покрывает дефицит ликвидности.
Выгоден и возвратный (обратный) лизинг — sale and leaseback: продажа собственной недвижимости лизинговой компании пополняет оборотные средства, а долгосрочная аренда с правом выкупа сохраняет контроль над активом. Это дает финансирование под залог имущества и налоговую экономию до 47%. Горизонт от 7 лет и ставка ниже 19–20% делают инструмент экономически оправданным и помогают диверсифицировать портфель, не отвлекая собственные средства.
Однако лизинг невыгоден компаниям на УСН и физическим лицам (у них нет вычета НДС и налога на прибыль), убыточному бизнесу (налоговый эффект нулевой), а также при горизонте менее 5 лет или ставке выше 22%. В таких случаях он не создает добавленной стоимости, а лишь увеличивает финансовую нагрузку.
Заключение
Налоговая реформа 2025–2026 годов существенно изменила экономику приобретения недвижимости для бизнеса на ОСН. В отличие от банковского кредита, лизинг позволяет компании:
- получать вычет НДС с каждого лизингового платежа, а не единоразово, как при покупке;
- относить на расходы всю сумму лизингового платежа, а не только проценты, как по кредиту;
- достигать эффективной ставки около 10,6% даже при номинальной ставке лизинга 20% — за счет налоговой экономии до 47%;
- сохранять ликвидность: аванс — от 0% до 49%, а платежи адаптируются под сезонность бизнеса;
- масштабировать бизнес: лизинг позволяет приобрести в два раза больше активов и получить на 72% больше дохода через 10 лет.
Лизинг недвижимости — эффективный, но не универсальный инструмент. Как подчеркивает судебная практика, лизинговая сделка должна иметь реальную деловую цель и экономическое обоснование. Законным и эффективным инструментом лизинг становится, когда компания действительно нуждается в активе, цена сделки соответствует рыночному уровню, документооборот реальный, а признаков аффилированности и вывода активов без деловой цели нет. Возвратный лизинг тоже может быть эффективным, но здесь доказательства экономической целесообразности и правильного структурирования особенно важны.
Профессиональный подход к структурированию лизинговой сделки с участием юристов, финансистов и налоговых консультантов — залог того, что недвижимость станет не обременением, а опорой растущего капитала.