26 сентября 2026

Лизинг недвижимости vs полная оплата: сравнительный анализ доходности на 10 лет

Покупка коммерческой недвижимости за собственные средства — классический и понятный путь. Но что, если не платить сразу 100% стоимости, а воспользоваться лизингом и направить высвободившийся капитал в другие активы или на масштабирование портфеля? При ставке лизинга 21% годовых и первоначальном взносе 49% многие инвесторы относятся к этому инструменту скептически. Однако они часто упускают из виду главное — налоговую оптимизацию.

С 2026 года в России действуют новые налоговые условия: ставка НДС повышена до 22%, а налог на прибыль — до 25%. Это кардинально меняет арифметику. Вся сумма лизингового платежа уменьшает базу по налогу на прибыль, а НДС с каждого платежа принимается к вычету. При покупке за свои средства вы получаете только единовременный вычет НДС и небольшую амортизацию. В новой налоговой реальности преимущества лизинга становятся ещё заметнее.

В этой статье мы на реальных цифрах сравним два подхода: покупку одного объекта за 100 млн ₽ и лизинг двух объектов (масштабирование) с учётом всех налогов. А также разберём ситуацию, когда у инвестора есть только 30 млн ₽: купить небольшое помещение или взять в лизинг объект подороже? Горизонт — 10 лет. Все расчёты сделаны для юридического лица на общей системе налогообложения (ОСН). Подробные расчёты с формулами вынесены в приложение (таблицы 1–5).

Новая налоговая реальность 2026 года: почему лизинг выходит на первый план

Повышение налога на прибыль с 20 до 25% — пожалуй, самый важный параметр, меняющий инвестиционную логику. Для лизинга это означает, что экономия по налогу на прибыль выросла на четверть: с 20 до 25% от каждого лизингового платежа. При покупке за свои средства экономия от амортизации тоже выросла, но амортизация составляет лишь 2,5% стоимости актива в год, тогда как лизинг позволяет списывать 100% платежа.

Ключевое налоговое преимущество лизинга в 2026 году

Расчёт эффективной ставки: при ставке лизинга 21% и налоговой экономии 47% от платежа эффективная ставка = 21% × (1 – 0,47) ≈ 11,1%. Это уже ниже инфляции и значительно ниже ставок по обычным кредитам.

Сценарии инвестирования: два типовых случая

Сценарий 1. У инвестора есть 100 млн ₽

Вариант 1А. Покупка одного объекта за 100 млн ₽ (собственные средства). Инвестор покупает одно помещение, получает единовременный вычет НДС и в течение 10 лет — арендный доход. Продав объект через 10 лет, он фиксирует капитальную прибыль. Итоговая IRR — 16,8% (с учётом налога на прибыль 25%).

Вариант 1Б. Лизинг двух объектов (200 млн ₽) с масштабированием. Инвестор вносит 49% (98 млн ₽) за два помещения, остальное финансируется лизингом на 7 лет под 21%. За счёт налоговой экономии (НДС 22% + налог на прибыль 25% с каждого платежа) эффективная ставка снижается до 11–12%. Итоговая IRR — 16,4%, но абсолютный капитал через 10 лет — 595 млн ₽ против 347 млн ₽ при покупке. Выигрыш в абсолютном доходе — 248 млн ₽.

Вывод по сценарию 1: лизинг почти не уступает покупке по IRR (разрыв всего 0,4 п. п.), но даёт на 72% больше абсолютного дохода и позволяет владеть двумя объектами вместо одного (диверсификация).

Сценарий 2. У инвестора есть 30 млн ₽

Вариант 2А. Покупка объекта за 30 млн ₽ (собственные средства). Безопасная стратегия: IRR = 16,8%, доплат не требуется.

Вариант 2Б. Лизинг объекта за 100 млн ₽ (взнос 30 млн, остальное — лизинг). Требует ежегодных доплат по 7,3 млн ₽ в первые 7 лет. IRR ниже — 14,8%, но абсолютный доход выше (289 млн ₽ против 104 млн ₽).

Вывод по сценарию 2: лизинг интересен только при наличии стабильного внешнего дохода для покрытия дефицита. Инвестору без «подушки безопасности» предпочтительнее покупка за свои средства.

Когда лизинг интересен, а когда — нет

Лизинг интересен, если:

• Ваша компания на ОСН и имеет устойчивую прибыль. Налоговая экономия (47% от каждого платежа) реализуется полностью и даёт эффективную ставку 11–12%, что ниже инфляции и депозитных ставок.
• Вы хотите масштабировать портфель. При ограниченном стартовом капитале (например, 100 млн ₽) лизинг позволяет удвоить портфель и получить через 10 лет на 72% больше абсолютного дохода.
• У вас есть внешний денежный поток (зарплата, дивиденды, другой бизнес) для покрытия временного дефицита в первые 3–7 лет.
• Горизонт инвестирования — 7+ лет. Лизинг окупается именно на длинной дистанции, когда накопленная налоговая экономия перекрывает переплату по процентам.
• Ставка лизинга ниже 19%. При снижении ставки до 17–18% лизинг начинает превосходить покупку даже по IRR.
• Вы цените диверсификацию. Два объекта вместо одного снижают риски простоя, падения ставок аренды или проблем с конкретным арендатором.

Лизинг не интересен, если:

• Компания на УСН. Нет налога на прибыль и НДС — налоговые преимущества лизинга обнуляются, остаётся только переплата по процентам.
• Компания убыточна или имеет нулевую прибыль. Налоговую экономию не к чему применить — она остаётся на бумаге.
• Горизонт владения — менее 5 лет. В первые годы переплата по процентам не успевает компенсироваться налоговой экономией.
• У инвестора нет внешнего дохода для покрытия дефицита в первые годы. Кассовые разрывы могут привести к потере актива.
• Ставка лизинга выше 23–24%. Даже с учётом налоговой экономии эффективная ставка превышает 13–14%, что сопоставимо с альтернативными инвестициями, а риски выше.
• Вы физическое лицо, а не юрлицо. Вычеты по НДС недоступны, экономии по налогу на прибыль нет. Для физических лиц лизинг коммерческой недвижимости практически никогда не выгоден.

Стимулирующие факторы для использования лизинга

Какие факторы делают лизинг ещё привлекательнее в 2026 году?

Итоговые выводы для инвестора

• Налоговая реформа 2026 года (НДС 22%, налог на прибыль 25%) сделала лизинг значительно привлекательнее. Совокупная налоговая экономия достигает 47% от каждого лизингового платежа и снижает эффективную ставку финансирования до 11–12%.
• Лизинг — инструмент масштабирования, а не экономии. Он не даёт более высокой IRR, но позволяет удвоить портфель недвижимости и выйти через 10 лет на существенно больший капитал в абсолютном выражении.
• Для компаний на ОСН с устойчивой прибылью лизинг — предпочтительный инструмент на горизонте 7–10 лет: налоговая экономия с избытком перекрывает переплату по процентам.
• При ограниченном капитале (30 млн ₽) и отсутствии внешнего дохода покупка за свои средства безопаснее и доходнее. Лизинг в этом сценарии требует готовности к ежегодным доплатам (7,3 млн ₽ в год в первые 7 лет).
• Ключевой стимулирующий фактор — наличие прибыли. Чем выше прибыль компании, тем эффективнее лизинг. Для убыточных компаний и компаний на УСН он невыгоден.
• Ставка лизинга остаётся главным управляемым параметром. При её снижении до 17–18% лизинг начнёт превосходить покупку даже по IRR. Рекомендуем следить за предложениями лизинговых компаний.

Недвижимость остаётся хребтом инвестиционного портфеля: она защищает от инфляции и девальвации и генерирует двойной доход (аренда + рост капитала). А лизинг — инструмент, который позволяет сделать этот хребет шире и крепче без пропорционального увеличения стартового капитала.

Приложение. Детальные расчёты

Таблица 1. Исходные допущения (все сценарии)

Таблица 2. Сравнение вариантов 1А и 1Б (100 млн ₽ стартового капитала)

Примечание: налоговая экономия по лизингу включает НДС 22% + налог на прибыль 25% от каждого платежа.

Таблица 3. Сравнение вариантов 2А и 2Б (30 млн ₽ стартового капитала)

Таблица 4. Сводная таблица всех сценариев (НДС 22%, налог на прибыль 25%)

Таблица 5. Чувствительность IRR к ставке лизинга (для сценария 1Б)

Расчёты выполнены Аналитическим центром Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» на основе рыночных данных на апрель 2026 года. Учтены: НДС 22%, налог на прибыль 25%, ставка лизинга 21%, первоначальный взнос 49% (в сценарии 2Б — 30%), рост капитала 15% в год, арендная доходность 9,5%, горизонт 10 лет.